Bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ (Phần 1)

Giữa muôn vàn loại hình bất động sản đang rao bán để chọn loại hình có tiềm năng nhất là điều vô cùng khó khăn. Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét một số loại hình bất động sản thích hợp cho việc đầu tư đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ đang được ưa chuộng hiện nay.

Căn hộ chung cư

Quỹ đất thu hẹp, để đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân; hàng loạt dự án chung cư mọc lên trong 10 năm trở lại đây. Có đủ các phân khúc từ giá rẻ, trung bình, đến cao cấp và đắt tiền. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thường đánh vào phân khúc từ trên trung bình đến thấp.

Có hai hình thức để thu lời từ căn hộ chung cư. Một là mua hẳn nguyên căn rồi cho thuê lại với thời gian hợp đồng ngắn hạn, chờ khi lên giá thì bán đi. Hai là mua trả góp.

Nhà đầu tư có thể vay của ngân hàng đến 80% giá trị căn hộ (100% nếu có thế chấp) để mua căn hộ, rồi trích dần 30-40% thu nhập hàng tháng để trả nợ qua một thời gian dài. Trong thời gian trả nợ, nhà đầu tư cho thuê lại với giá cao hơn mức mình phải trả hàng tháng. Sau một khoảng thời gian, vừa sở hữu nhà, vừa sinh chút lợi nhuận dựa trên việc cho thuê.

 

Đầu tư vào căn hộ chung cư được nhiều người nhận định là có rủi ro thấp. Tuy nhiên, đó là do họ chưa thấy được những rủi ro tiềm ẩn chỉ phát sinh về sau. Trong 10 năm gần đây, xây dựng tòa nhà chung cư để bán là một hình thức kinh doanh đem lại lợi nhuận cao; nhiều nhà đầu tư lớn chủ quan, không đón trước được xu hướng, đã cho xây quá nhiều chung cư căn hộ trong tất cả các phân khúc trừ phân khúc cao cấp nhất; nên cung đã vượt quá cầu.

Do có quá nhiều căn hộ, cả giá gốc và giá thuê căn hộ đều đang đi xuống.

Chưa kể đến việc, nhiều block căn hộ xây chưa có nhiều người ở, các dịch vụ tiện ích và bảo trì đi kèm cũng không được các chủ dự án chú trọng. Điều này dẫn đến nhiều căn hộ xuống cấp dù chưa bắt đầu sử dụng. Nhiều chủ đầu tư tham lam cũng xây những căn chung cư chất lượng thấp, hoặc có gian lận trong giấy chủ quyền nhà đất; nhằm mục đích bán được căn hộ lấy tiền mà không quan tâm đến chất lượng và tính pháp lý của căn hộ.

Để đầu tư thành công trong loại hình bất động sản này, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần am hiểu về chất lượng xây dựng, thiết kế, vị trí, thông tin của chủ dự án để xác định đâu là căn hộ đáng để mua và sẽ tăng giá về sau. Hoặc nếu mua trả góp và cho thuê, thì cũng cần xác định liệu có người muốn thuê căn hộ của mình không và với giá có thể sinh lời, trong khi số lượng căn hộ đang trống rất nhiều và giá thuê đang giảm.

Nhà phố

Ngoài căn hộ chung cư, nhà phố cũng là loại hình được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Tuy đã tồn tại từ lâu, nhưng đầu tư bất động sản nhà phố luôn có nguồn cầu lớn, do thói quen và tâm lý sử dụng nhà ở của người Việt.

Giá trị sử dụng của nhà phố rất đa dạng. Nhà đầu tư có thể cho thuê mặt bằng, cho thuê phòng trọ, hoặc định cư trong căn nhà chờ đến khi giá tăng thì bán lại. Nhu cầu thuê nhà phố để sinh sống hoặc làm kinh doanh luôn rất cao.

Giá của nhà phố chịu sự chi phối cao của giá thị trường, khó có thể điều chỉnh giá theo mong muốn. Các căn nhà có vị trí thuận tiện, nằm trên mặt đường lớn, thường có giá trị rất cao so với mặt bằng chung. Các căn nhà này đảm bảo về khả năng sinh lời cao, nhưng số tiền gốc bỏ ra ban đầu để đầu tư cũng rất lớn.

Điều khó khăn nhất của việc đầu tư bất động sản sản nhà phố là việc cần nắm được thông tin quy hoạch trong khu vực dự định đầu tư.

Đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư không thể sang nhượng lại được nhà phố của mình do bị vướng quy hoạch. Rủi ro thiệt hại trong các trường hợp này thường rất lớn, căn nhà phố có thể bị mất giá trung bình từ 30-60%.

Đất nền

Đây là loại hình nổi tiếng vì đem lại lợi nhuận cao. Do quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp, giá của các lô đất trong thành phố rất cao. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thường mua các lô đất nền ở các vùng ven, chờ đô thị phát triển, mở rộng quy mô, thì giá đất các khu vùng ven này cũng tăng theo.

renting land

Do quỹ đất ngày càng thu hẹp nhưng tài nguyên đất không thể tăng lên, chỉ cần các thành phố tiếp tục mở rộng quy mô, thì đất nền sẽ lên giá. Đây là một trong các loại hình đầu tư ít vốn, sinh lời cao. Lợi nhuận có thể đạt 15-30% / năm.

Tính thanh khoản của đất nền cao hơn nhà phố, đặc biệt tại các vị trí đang hoàn thiện về cơ sở hạ tầng. Khả năng rớt giá khá thấp do ít chịu ảnh hưởng của chu kỳ tăng trưởng của thị trường. Giá đất nền bị tác động của các quảng cáo thổi giá, làm giá bất động sản này bị đội lên nhiều hơn so với giá trị thực tế, hơn cả chung cư và nhà phố. Tuy nhiên, nếu đất nền có sổ đỏ, khi đầu tư, ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50-60%, có lúc lên đến 70%, nên khi khi bán lại, tính thanh khoản cũng cao hơn.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá của đất nền phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch của nhà nước và các dự án lớn.

Các thông tin về quy hoạch này rất khó tin cậy vì khó có thể xác định được khi nào các quy hoạch và dự án này sẽ bắt đầu hoặc hoàn tất, liệu có rơi vào tình trạng dự án treo trong nhiều năm không.

Cần rất am hiểu và có thông tin nội bộ liên quan đến quy hoạch và dự án thì mới có thể chọn chính xác vị trí lô đất nên cần đầu tư. Tính pháp lý tại một số khu vực đất nền chưa rõ ràng, gây ra các rủi ro khi đầu tư. Đất nền tại các vị trí tốt, thuộc vào các khu vực có quy hoạch cơ sở hạ tầng tiện nghi, xung quanh có các dự án trọng điểm, thường có tính thanh khoản cao, nhưng giá cũng rất đắt đỏ. Ngược lại, các vị trí không thuận lợi, thì các lô đất nền có giá thấp, nhưng rất khó bán; nhà đầu tư dễ bị chôn vốn lâu.

Nếu bạn vẫn chưa tìm thấy loại hình bất động sản nào ưng ý, tiếp tục tìm hiểu bài viết tiếp theo, Remitano sẽ bật mí thông tin mới mẻ hơn dành cho bạn.

Hãy nhấn nút subscribe để nhận thông báo về các bài viết hữu ích sắp tới nhé!